Attraktive Chancen für ausländische Immobilieninvestoren: Das flämische Verkaufsrecht unter der Lupe
Wenn Sie als ausländischer Investor den Kauf einer Immobilie in Belgien zum Zwecke des Weiterverkaufs in Betracht ziehen, sollten Sie wissen, dass Flandern ein besonderes Steuersystem für gewerbliche Immobilienhändler hat. Dieses System, das sogenannten „gewerblichen Verkäufern” eine erhebliche Ermäßigung der Verkaufssteuer gewährt, bietet echte Vorteile. Die Regeln dieses Systems unterscheiden sich jedoch je nach Region.
Die Vorzugsregelung für gewerbliche Verkäufer in Flandern
Seit dem 1. Januar 2025 beträgt die Verkaufssteuer für anerkannte gewerbliche Verkäufer in Flandern 6 Prozent. Dieser Satz ist deutlich günstiger als der Standardsatz von 12 Prozent, der für normale Käufe gilt. Bis Ende 2024 war dieser Vorzugssatz sogar noch niedriger, nämlich 4 Prozent, aber die flämische Regierung hat ihn inzwischen angepasst. Der ermäßigte Steuersatz gilt nur, wenn Sie als gewerblicher Verkäufer anerkannt sind. Diese Anerkennung erhalten Sie durch eine formelle Gewerbebescheinigung beim flämischen Finanzamt (VLABEL). Diese Anerkennung ist entscheidend: Ohne diesen Status haben Sie keinen Anspruch auf die ermäßigte Umsatzsteuer.
Außerdem ist es wichtig, dass der Kauf im Rahmen eines privaten Verkaufs und nicht im Rahmen eines öffentlichen Verfahrens erfolgt. Darüber hinaus muss in der notariellen Urkunde ausdrücklich vermerkt sein, dass Sie als gewerblicher Verkäufer auftreten. Dieser Vermerk ist keine unverbindliche Verwaltungsformalität, sondern eine wesentliche Voraussetzung, um die Vorzugsregelung in Anspruch nehmen zu können. Nachträgliche Regularisierungen sind nicht möglich.
Der Vorteil des ermäßigten Steuersatzes ist jedoch nicht bedingungslos. Wer sich als gewerblicher Verkäufer anerkennen lässt, muss innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mindestens drei Verkäufe von Immobilien auf Belgischem Gebiet tätigen. Darüber hinaus gilt für jede Immobilie, die Sie zum Vorzugssatz erwerben, eine separate Verkaufsverpflichtung. Konkret muss die Immobilie spätestens bis zum Ende des achten Kalenderjahres nach dem Kauf wieder verkauft sein. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie die Differenz zum regulären Steuersatz zuzüglich einer Verwaltungsgebühr von zwanzig Prozent nachzahlen. Diese Kontrollmechanismen machen deutlich, dass es sich bei dieser Regelung um eine Vergünstigung handelt, die jedoch mit klaren Verpflichtungen verbunden ist.
Regionale Unterschiede: Brüssel und Wallonien
Wer in Belgien Immobilien kauft, muss auch berücksichtigen, dass die Regeln für die Registrierungssteuer regionalisiert sind. In Brüssel und Wallonien gelten eigene Tarife und Bedingungen für gewerbliche Verkäufer. So beträgt der Tarif in Wallonien derzeit fünf Prozent, während in Brüssel eher ein Tarif von acht Prozent gilt. Auch die Anforderungen für den Wiederverkauf sind nicht einheitlich: In den anderen Regionen haben Sie zehn Jahre Zeit, um eine Immobilie wieder zu verkaufen, gegenüber acht Jahren in Flandern. In den anderen Regionen ist darüber hinaus eine Kaution erforderlich. Diese Unterschiede unterstreichen die Bedeutung eines informierten Ansatzes bei Immobilieninvestitionen.
Verpflichtungen und zu beachtende Punkte für Investoren
Obwohl das flämische System attraktiv ist, ist klar, dass der Status eines gewerblichen Verkäufers Verpflichtungen mit sich bringt, die strikt eingehalten werden müssen. Die Angabe in der Urkunde, die korrekte Einhaltung der Verkaufsfristen und die Einhaltung des erforderlichen Aktivitätsgrades sind allesamt Bedingungen, die steuerliche Konsequenzen haben können, wenn sie nicht eingehalten werden. Darüber hinaus reicht es nicht aus, diese Regeln nur in Flandern zu kennen. Wer in mehreren Regionen tätig ist, muss sich jedes Mal gründlich über die örtlichen Vorschriften informieren. Der Standort der erworbenen Immobilie bestimmt, welche Vorschriften gelten.
Zusammenfassend bietet das flämische Verkaufsrecht einen interessanten Steuervorteil für ausländische Investoren, die Immobilien zum Zwecke des Weiterverkaufs erwerben, sofern sie als gewerbliche Verkäufer anerkannt sind und die geltenden Bedingungen strikt einhalten. Gleichzeitig müssen Sie sich der regionalen Unterschiede innerhalb Belgiens und der Kontrolle der Anwendung dieser Regelung bewusst sein. Eine gute Beratung ist daher kein überflüssiger Luxus.
Erwägen Sie eine Investition in Immobilien in Flandern mit Blick auf einen mittelfristigen Weiterverkauf? Kontaktieren Sie uns gerne für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Rechts- und Steuerberatung. Wir begleiten Sie gerne während des gesamten Prozesses: vom Anerkennungsverfahren bis zur Weiterverkaufsstrategie.