Das Breyne-Gesetz unter europäischem Beschuss: Was bedeutet das Urteil vom 26. Februar 2026 für Sie?

Am 26. Februar 2026 entschied der Gerichtshof der Europäischen Union im Fall C824/24, dass das belgische Garantiesystem für Off-Plan-Immobilien die europäische Freiheit zur Dienstleistungserbringung verletzt. Was bedeutet das, welche Nuancen gibt es, und müssen Sie jetzt sofort handeln? 

Das “Breyne Gesetz” zusammengefasst 

Das Breyne Gesetz schützt Käufer von noch nicht gebauten Häusern. Einer der Kernmechanismen ist die finanzielle Garantie, die der Auftragnehmer oder Förderer als Sicherheit für die Fertigstellung des Gebäudes bieten muss. Heute gibt es hier eine Spaltung: 

• Anerkannte Auftragnehmer reichen mit einer Garantie von 5 % des Baupreises aus. 

• Nicht genehmigte Auftragnehmer oder Immobilienentwickler sind verpflichtet, eine Fertigstellungsgarantie von 100 % der Baukosten zu erbringen. 

Der europäische Einwand 

Die Europäische Kommission leitete ein Verfahren gegen das Königreich Belgien ein und erklärte, dass die Unterscheidung zwischen anerkannten und nicht anerkannten Auftragnehmern ein strukturelles Hindernis für ausländische Auftragnehmer und Projektentwickler darstellt, die auf dem belgischen Markt tätig sein wollen. Konkret verwies das Gericht auf zwei Knackpunkte: 

• Ein ausländischer Projektentwickler, der von der günstigen 5%-Garantie durch ein Bauwerk mit einem belgisch zugelassenen Auftragnehmer profitieren möchte, muss eine Sekundäreinrichtung in Belgien besitzen. Das Gericht hält das für zu weitreichend. 

• Grundsätzlich kann auch ein ausländischer Auftragnehmer selbst von der 5%-Regel profitieren, sofern er nachweist, dass seine Anerkennung im eigenen Mitgliedstaat einer belgischen Anerkennung gleichkommt. Dies bringt jedoch eine erhebliche administrative und beweisliche Belastung mit sich, die das Gericht als unverhältnismäßig betrachtet. 

Es ist wichtig zu betonen, dass ein ausländischer Auftragnehmer grundsätzlich in Belgien unter denselben Bedingungen wie belgische Unternehmen als Auftragnehmer anerkannt werden kann. Die Schwelle ist daher nicht grundlegend anders – sie existiert auch für belgische Auftragnehmer, die von dem weniger belastenden Garantiesystem profitieren möchten. 

Was für ausländische Auftragnehmer eine zusätzliche Belastung darstellt, ist der praktische Aspekt des Anerkennungsverfahrens. 

Was entscheidet das Gericht? 

Das Gericht entschied, dass die 100%-Garantiepflicht eine Einschränkung der Freiheit zur Dienstleistungserbringung darstellt und Belgien gegen die Dienstleistungsrichtlinie verstoßen hat. Zwei Beobachtungen sind in dieser Hinsicht entscheidend: 

1. Belgien hat nicht das Vorhandensein einer realen, gegenwärtigen und hinreichend ernsten Bedrohung nachgewiesen, die ein grundlegendes gesellschaftliches Interesse betrifft, um die Maßnahme zu rechtfertigen.  

1. Die Regelung ist nicht kohärent: Im Falle einer Insolvenz eines Auftragnehmers ist der Käufer weniger gut geschützt, wenn der Auftragnehmer genehmigt wird (nur 5 % Garantie), als wenn er nicht genehmigt wird (100 % Fertigstellung oder Rückerstattungsgarantie). Dies steht im Widerspruch zum Zweck der Anerkennung, der genau darauf abzielt, den Verbrauchern mehr Sicherheit zu bieten. 

Müssen Sie jetzt sofort handeln? 

Nein. Das Berufungsgericht hob das Breyne Gesetz nicht auf. Das derzeitige Garantiesystem wird vorerst weiterhin vollständig gelten. Es gibt kein rechtliches Vakuum, und als Käufer, Auftragnehmer oder Projektentwickler müssen Sie derzeit keine sofortigen Schritte unternehmen. 

Was nun folgt, ist eine gesetzgeberische Initiative des belgischen Abgeordneten, um die festgestellte Verletzung zu beheben. Diese Initiative stand bereits auf der Tagesordnung: Die Modernisierung des Breyne-Gesetzes war bereits im Koalitionsabkommen enthalten. Das Urteil verleiht diesem Prozess nun eine zusätzliche rechtliche und politische Dynamik. 

Die naheliegendste Lösung ist, die Garantiepflicht für anerkannte und nicht anerkannte Auftragnehmer anzugleichen, vermutlich mit dem 5%-Modell. 

Was sind die weiterreichenden Implikationen? 

Dieses Urteil ist Teil eines breiteren europäischen Trends, Barrieren für grenzüberschreitende Dienstleistungserbringung im Bausektor abzubauen – zuvor führte dies zur Abschaffung der Registrierungspflicht für Auftragnehmer und der auf beruflichen Qualifikationen basierenden Betriebsbedingungen. 

Dies ist ebenso relevant für die Praxis der Projektstrukturierung. Die bestehende Unterscheidung hat zu alternativen Konstruktionen geführt, wie zum Beispiel dass der Auftragnehmer als Verkäufer-Superfizierer fungiert. Eine Reform des Breyne Act könnte solche Strukturen überflüssig oder sogar interessanter machen – Grund genug, die Entwicklungen genau zu beobachten. 

Unser Rat 

Wir verfolgen aktiv Gesetzesinitiativen. Für ausländische Auftragnehmer und Projektentwickler, die bereits über grenzüberschreitende Projekte nachdenken oder eine belgische Genehmigung in Erwägung ziehen, ist es sinnvoll, die administrativen Anforderungen und die Übersetzungspflicht der Genehmigungsdateien im Voraus festzulegen. 

Haben Sie Fragen zu den Auswirkungen dieses Urteils auf Ihre Situation oder Ihre laufenden Projekte? Die Spezialisten von Van Havermaet helfen Ihnen gerne weiter.