„Ustawa Breyne” pod ostrzałem na arenie europejskiej: co oznacza orzeczenie z dnia 26 lutego 2026?

W dniu 26 lutego 2026 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C‑824/24 orzekł, że belgijski system gwarancji dotyczący mieszkań deweloperskich w budowie narusza europejską swobodę świadczenia usług. Co to oznacza, jakie są niuanse i czy należy podjąć natychmiastowe działania?

Ustawa Breyne w skrócie

Ustawa Breyne chroni nabywców mieszkań, które mają dopiero powstać. Jednym z kluczowych mechanizmów jest gwarancja finansowa, którą wykonawca lub deweloper musi złożyć jako zabezpieczenie ukończenia budowy. Obecnie obowiązują tu dwa różne rozwiązania:

• W przypadku akredytowanych wykonawców wystarczy gwarancja w wysokości 5% wartości budowy.
• Wykonawcy lub deweloperzy nieposiadający akredytacji są zobowiązani do wniesienia gwarancji ukończenia budowy w wysokości 100% ceny budowy.

Zarzut Komisji Europejskiej

Komisja Europejska wszczęła postępowanie przeciwko Królestwu Belgii, twierdząc, że rozróżnienie między wykonawcami akredytowanymi i nieakredytowanymi stanowi strukturalną przeszkodę dla zagranicznych wykonawców i deweloperów, którzy chcą prowadzić działalność na rynku belgijskim. W szczególności Trybunał zwrócił uwagę na dwie kwestie:

• Zagraniczny deweloper, który chce skorzystać z dogodnej 5-procentowej gwarancji poprzez strukturę z akredytowanym belgijskim wykonawcą, musi w tym celu posiadać drugą siedzibę w Belgii. Trybunał uznał to za zbyt daleko idące.
• Zasadniczo zagraniczny wykonawca może również sam skorzystać z 5-procentowej gwarancji, pod warunkiem że wykaże, iż jego akredytacja w państwie członkowskim jest równoważna z akredytacją belgijską. Wiąże się to jednak ze znacznym obciążeniem administracyjnym i ciężarem dowodowym, które Trybunał uznaje za nieproporcjonalne.

Należy podkreślić, że zagraniczny wykonawca może zasadniczo uzyskać akredytację jako wykonawca w Belgii na takich samych warunkach, jak przedsiębiorstwa belgijskie. Próg ten nie różni się zatem zasadniczo — istnieje on również dla wykonawców belgijskich, którzy chcą skorzystać z mniej rygorystycznego systemu gwarancyjnego.

Dodatkowym obciążeniem dla zagranicznych wykonawców jest jednak praktyczny aspekt procedury akredytacyjnej.

Jakie orzeczenie wydał Trybunał?

Trybunał orzekł, że obowiązek udzielenia gwarancji w wysokości 100% stanowi ograniczenie swobody świadczenia usług i że Belgia naruszyła w ten sposób dyrektywę usługową. Decydujące znaczenie mają przy tym dwa ustalenia:

1. Belgia nie wykazała istnienia rzeczywistego, aktualnego i wystarczająco poważnego zagrożenia, które narusza podstawowy interes społeczny, aby uzasadnić ten środek.
2. Przepisy te są niespójne: w przypadku upadłości wykonawcy nabywca jest mniej chroniony, jeśli wykonawca jest akredytowany (gwarancja w wysokości zaledwie 5%), niż gdyby nie był akredytowany (100% gwarancji wykonania lub zwrotu kosztów). Jest to sprzeczne z celem akredytacji, która ma właśnie zapewnić konsumentom większe bezpieczeństwo.

Czy konieczne jest podjęcie natychmiastowych działań?

Nie. Trybunał nie uchylił Ustawy Breyne. Obecny system gwarancyjny pozostaje na razie w mocy w niezmienionej formie. Nie ma luki prawnej, a nabywca, wykonawca lub deweloper nie musi w tej chwili podejmować żadnych natychmiastowych kroków.

Obecnie belgijski ustawodawca podejmuje inicjatywę legislacyjną mającą na celu wyeliminowanie stwierdzonego naruszenia. Inicjatywa ta była zresztą już wcześniej planowana: modernizacja Ustawy Breyne została uwzględniona w umowie koalicyjnej. Orzeczenie nadaje temu procesowi dodatkowy impuls prawny i polityczny.

Najbardziej oczywistym rozwiązaniem jest ujednolicenie obowiązku gwarancyjnego dla akredytowanych i nieakredytowanych wykonawców, prawdopodobnie w oparciu o model 5%.

Jakie są szersze konsekwencje?

Orzeczenie to wpisuje się w szerszą europejską tendencję do znoszenia barier w świadczeniu usług transgranicznych w sektorze budowlanym – wcześniej doprowadziło to już do zniesienia obowiązku rejestracji wykonawców oraz warunków prowadzenia działalności opartych na kwalifikacjach zawodowych.

Ma to również znaczenie dla praktyki strukturyzacji projektów. Istniejące rozróżnienie doprowadziło do powstania alternatywnych konstrukcji, takich jak wykonawca występujący w roli sprzedawcy-właściciela nieruchomości. Reforma Ustawy Breyne może sprawić, że takie struktury staną się zbędne lub wręcz bardziej interesujące — jest to wystarczający powód, aby uważnie śledzić rozwój sytuacji.

Nasza opinia

Aktywnie śledzimy inicjatywy legislacyjne. Dla zagranicznych wykonawców i deweloperów, którzy już dziś rozważają projekty transgraniczne lub ubieganie się o akredytację w Belgii, warto z wyprzedzeniem zapoznać się z wymogami administracyjnymi oraz obowiązkiem tłumaczenia dokumentacji akredytacyjnej.

Mają Państwo pytania dotyczące wpływu tego orzeczenia na Państwa sytuację lub bieżące projekty? Specjaliści Van Havermaet chętnie Państwu pomogą.