Aantrekkelijke kansen voor buitenlandse vastgoedinvesteerders: het Vlaamse verkooprecht onder de loep

Wanneer u als buitenlandse investeerder overweegt om vastgoed in België aan te kopen met het oog op wederverkoop, is het belangrijk om te weten dat Vlaanderen een bijzonder fiscaal regime kent voor wie beroepsmatig handelt in onroerend goed. Dit systeem, dat een aanzienlijk verlaagd verkooprecht toekent aan zogenaamde “beroepsverkopers”, biedt reële voordelen. De regels van dit systeem verschillen echter wel per Gewest.

Het gunstregime voor beroepsverkopers in Vlaanderen

Sinds 1 januari 2025 bedraagt het verkooprecht voor erkende beroepsverkopers in Vlaanderen 6 procent. Dit tarief is aanzienlijk voordeliger dan het standaardtarief van 12 procent dat van toepassing is op gewone aankopen. Tot eind 2024 was dit gunsttarief zelfs nog lager, namelijk 4 procent, maar de Vlaamse overheid heeft dit intussen bijgesteld. Het verlaagde tarief geldt enkel wanneer u erkend bent als beroepsverkoper. Die erkenning verkrijgt u via een formele beroepsverklaring bij de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Deze erkenning is cruciaal: zonder dit statuut komt u niet in aanmerking voor het verlaagde verkooprecht.

Verder is het belangrijk dat de aankoop gebeurt via een onderhandse verkoop en dus niet via een openbare procedure. Bovendien moet de notariële akte expliciet vermelden dat u optreedt als beroepsverkoper. Die vermelding is geen vrijblijvende administratieve formaliteit, maar een essentiële voorwaarde om het gunstregime te kunnen inroepen. Latere regularisaties zijn niet mogelijk.

Het voordeel van het verlaagde tarief is echter niet onvoorwaardelijk. Wie zich als beroepsverkoper laat erkennen, moet binnen een periode van vijf jaar minstens drie verkopen realiseren van onroerende goederen op Belgisch grondgebied. Daarnaast geldt voor elk goed dat u aankoopt onder het gunsttarief een afzonderlijke verkoopverplichting. Concreet moet het pand uiterlijk tegen het einde van het achtste kalenderjaar na aankoop opnieuw verkocht zijn. Indien dat niet gebeurt, bent u alsnog het resterende verschil met het gewone tarief verschuldigd, vermeerderd met een administratieve verhoging van twintig procent. Deze controlemechanismen maken duidelijk dat het regime een gunstmaatregel is, maar wel één met duidelijke verplichtingen.

Regionale verschillen: Brussel en Wallonië

Wie vastgoed aankoopt in België moet ook rekening houden met het feit dat de regels rond registratiebelasting geregionaliseerd zijn. In Brussel en Wallonië gelden eigen tarieven en voorwaarden voor beroepsverkopers. Zo bedraagt het tarief in Wallonië momenteel vijf procent, terwijl in Brussel eerder sprake is van een tarief van acht procent. Ook de vereisten voor wederverkoop zijn niet uniform: in de andere gewesten krijgt u tien jaar de tijd om een goed opnieuw te verkopen, tegenover acht jaar in Vlaanderen. In de andere gewesten is bovendien een borgstelling vereist. Deze verschillen onderstrepen het belang van een geïnformeerde benadering bij vastgoedbeleggingen.

Verplichtingen en aandachtspunten voor investeerders

Hoewel het Vlaamse regime aantrekkelijk is, is het duidelijk dat het statuut van beroepsverkoper verplichtingen met zich meebrengt die strikt moeten worden nageleefd. De vermelding in de akte, het correct opvolgen van verkooptermijnen en het naleven van de vereiste activiteitsgraad zijn stuk voor stuk voorwaarden die fiscale gevolgen kunnen hebben indien ze niet worden gerespecteerd. Bovendien volstaat het niet om deze regels enkel in Vlaanderen te kennen. Wie actief is in meerdere gewesten, moet zich telkens grondig informeren over de plaatselijke regelgeving. De ligging van het gekochte onroerend goed bepaalt welke regelgeving van toepassing is.

Samengevat biedt het Vlaamse verkooprecht een interessant fiscaal voordeel voor buitenlandse investeerders die vastgoed aankopen met het oog op wederverkoop, op voorwaarde dat zij erkend zijn als beroepsverkoper en de geldende voorwaarden strikt naleven. Tegelijk moet u zich bewust zijn van de regionale verschillen binnen België en van de controle op de toepassing van dit regime. Een goede begeleiding is dan ook geen overbodige luxe.

Overweegt u een investering in vastgoed in Vlaanderen met het oog op doorverkoop op middellange termijn? Neem gerust contact op voor juridisch en fiscaal advies op maat van uw situatie. Wij begeleiden u graag in het volledige traject: van erkenningsprocedure tot herverkoopstrategie.